تذبذب سعر الصرف وتأثيره على العقار

الدكتور عمار يوسف 

لم يكد السوق العقاري في سوريا يشهد نوعاً من الاستقرار حتى بدأ تذبذب الدولار يطيح بهذا الاستقرار، فعلى مدى سنة وشهرين تقريبا ومع الاستقرار النسبي في سعر الصرف، أخذ العقار منحىً ثابتاً بالنسبة للسعر وحجم التداول من بيع وشراء، لكن خلال الشهرين الماضيين وعندما بدء عدم الاستقرار في سعر الصرف حصلت صدمة في السوق العقارية حيث أحجم غالبية تجار العقارات عن البيع لما يملكونه من عقارات لعدم الوضوح في الرؤية النقدية المالية للأسعار القادمة حيث شهدت السوق العقارية جموداً غير مسبوق، بل الأخطر من ذلك فشل مجموعة غير قليلة من البيوع العقارية غير المنجزة بشكل نهائي، فالجميع يعلم أن شراء العقار يبدأ بإبرام عقد ودفع رعبون أو جزء من الثمن ويتم انتظار المعاملة المالية والعقارية لإتمام البيع ويدخل ضمن هذه المرحلة الاستحصال على الموافقات الأمنية والتي قد تؤخر عملية الفراغ لما يقارب العشرين يوماً إلى الشهر في المرحلة الماضية ونقصد الشهرين السابقين ونتيجة عدم استقرار سعر الصرف وتوجهه غالباً نحو الارتفاع بنسبة 25% لما كان سابقا جعل البائع يحاول التملص من بيعه لعقاره، وخاصة أن غالبية البيوع الحالية يتم الاعتماد فيها على تثبيت سعر الليرة السورية بما يعادلها من دولار أمريكي وغالبية البيوع يتم دفع الثمن فيها بالعملة الصعبة ( الدولار تحديداً) لأسباب كثيرة منها سهولة نقل المبالغ بالدولار والثاني أن غالبية المشترين يكونون ممن ادخروا أموالهم بالدولار الأمريكي لانعدام الثقة بالعملة السورية لديهم إضافة أن هنالك مجموعة كبيرة من شراة العقار هم من المغتربين الذين أساس أموالهم الدولار الأمريكي.

أدى هذا الأمر"محاولة التملص من البيوع" إلى مشاكل لا حصر لها فيما بين البائعين والشراة وصل بعضها إلى القضاء وحيث أن القانون السوري يمنع التعامل بغير الدولار الأمر الذي يعني أن المبالغ المسجلة على العقود هي مبالغ بالليرة السورية مما جعل البائع يفقد ما يزيد عن 20% من قيمة عقاره الفعلية خلال شهرين نتيجة الارتفاع الحاصل للدولار.

تلك الحالات حصلت في فترة ما قبل طفرة الارتفاع لكن الوضع الحالي وبشكل عام تغلب عليه سمة الجمود الكامل فلا حالات بيع أو شراء إلا للمضطر وبشدة حيث يقوم بالتضحية بجزء من ثمن العقار ليحقق معادلة وجود السيولة معه والتي يحولها مباشرة إلى دولار أمريكي. فأصبحت الحالة العقارية مرتبطة تماماً بالحالة النقدية ونقصد هنا السوق السوداء للدولار وحصل نوع من التناغم بين عمليات التداول للدولار وعمليات البيع والشراء فلا بد بعد كل عملية بيع إن حصلت من طلب للدولار في السوق السوداء.

ويلاحظ خلال الفترة الماضية أن غالبية عمليات الشراء والبيع وعلى قلتها تقع على الأراضي سواء الزراعية منها أو القابلة للتحويل إلى مشروع سكني وغالبية البيوع تقع على الأراضي الواقعة في الأرياف وخاصة ريف دمشق.

لكن السمة العامة للعمليات العقارية التجارية هي الجمود المطلق.

بالنسبة لعمليات التأجير للعقارات، لم يلاحظ أي تأثر بتذبذب سعر الصرف في سوق إيجار العقارات فهي أساسا مرتفعة بشكل غير مسبوق والامتداد الزمني الطويل للإيجارات لمدة سنة أو أكثر يجعلها خارج منعكس ارتفاع الدولار وانخفاضه ولكن مع ذلك يوجد بعض الارتفاع الطفيف بالنسبة للعقارات المؤجرة كمحلات تجارية أو مهن فكرية حيث أثر ارتفاع الدولار على هذه العقارات تأثيرا يوصف بالطفيف.

في ظل تحويل غالبية المواطنين إلى اعتماد الإيجار بديلا عن الشراء بسبب ارتفاع أسعار العقارات غير مسبوق.

المصدر: خاص

بواسطة :